Cho dù nền kinh tế đang rơi vào giai đoạn suy thoái nhưng bất động sản luôn là chủ đề nhận được sự quan tâm của rất nhiều người, việc chuyển nhượng giữa các cá nhân trong thời kỳ này diễn ra khá cẩn trọng. Do đó, nghĩa vụ thuế đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được quan tâm hàng đầu với những chủ đề xoay quanh như phải nộp thuế bao nhiêu? khi nào nộp?...Hiểu được những trăn trở của người nộp thuế, hôm nay Sài Nam sẽ chia sẻ về thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản. Chúng tôi thiết nghĩ đây là một chủ đề vô cùng thiết thực và hữu ích. Mời các bạn đón xem ngay sau đây!
Cách tính thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Cách tính thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được hướng dẫn tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:
| Thuế TNCN phải nộp | = | Giá chuyển nhượng | x | Thuế suất 2% |
Giá chuyển nhượng được xác định theo từng trường hợp cụ thể như sau:
| Trường hợp | Giá chuyển nhượng |
| Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất | Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng |
| Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai | Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. |
| Chuyển nhượng nhà | Giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất: giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định hoặc quy định của Bộ Xây dựng nếu UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai: giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng (nếu hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng) hoặc theo quy định do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hoặc theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố nếu UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá. |
| Chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước | Giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước. |
Trường hợp đơn giá chuyển nhượng cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.
Lưu ý: Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu:
- Tính thuế đối với từng người sử hữu
- Căn cứ nộp thuế: tỷ lệ sở hữu bất động sản
- Tài liệu hợp pháp để xác định tỷ lệ sở hữu:
- Thỏa thuận góp vốn ban đầu
- Di chúc
- Quyết định phân chi của tòa án
- …
Nếu không có tài liệu hợp pháp thì xác định số thuế phải nộp của từng người nộp thuế theo tỷ lệ bình quân.
Thời điểm tính thuế
Theo quy định tại khoản 4 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
| Trường hợp | Thời điểm |
| Hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán | Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực |
| Hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán | Thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản |
| Cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai | Thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế |
Những trường hợp được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 53 Thông tư 80/2021/TT-BTC, bao gồm:
(1) Chuyển nhượng thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật) giữa các cá nhân sau:
- Vợ với chồng
- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ
- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi
- Mẹ chồng, cha chồng với con dâu
- Bố vợ, mẹ vợ với con rể
- Ông nội, bà nội với cháu nội
- Ông bà ngoại với cháu ngoại
- Anh chị em ruột với nhau.
(2) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân nếu đáp ứng các điều kiện sau:
- Cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (kể cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng
- Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày
- Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ
Căn cứ xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất: chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở
(3) Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Xem thêm về hồ sơ miễn thuế đối với những trường hợp trên
Thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền: sự thỏa thuận giữa các bên, các bên có nghĩa vụ như sau:
- Bên được ủy quyền: thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền
- Bên ủy quyền: trả thù lao cho bên nhận ủy quyền
Về thuế TNCN khi ủy quyền quản lý bất động sản, theo điểm b.2, khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định: cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.
Ngoài ra, Công văn 3373/TCT-TNCN do Tổng cục thuế ban hành ngày 20/09/2011 hướng dẫn như sau:
| Nội dung hợp đồng ủy quyền | Thu nhập | Người nộp thuế |
| Hợp đồng ủy quyền, trong đó: + Bên nhận ủy quyền: thay mặt chủ sở hữu chuyển nhượng bất động sản cho bên thứ ba và hoàn trả số tiền thu được từ việc chuyển nhượng cho bên ủy quyền. + Bên ủy quyền: trả thù lao cho bên nhận ủy quyền | Thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà | Người ủy quyền (trừ trường hợp người ủy quyền ủy quyền cho người nhận ủy quyền nộp thuế TNCN thay) |
| Thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền (kể cả thu nhập từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản) | Người nhận ủy quyền | |
| Hợp đồng ủy quyền, trong đó: + Bên nhận ủy quyền: toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với bất động sản; không phải hoàn trả số tiền thu được từ việc chuyển nhượng cho bên ủy quyền. + Bên ủy quyền: không trả thù lao | Bên nhận ủy quyền được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản và không nhận thù lao ⇒ Cơ quan thuế điều tra xác minh nếu xác định đây là hợp đồng mua, bán bất động sản thì cả bên ủy quyền và nhận ủy quyền đều phải chịu thuế TNCN, cụ thể như sau: + Bên ủy quyền chuyển nhượng lại cho bên nhận ủy quyền: bên ủy quyền chịu thuế TNCN + Bên nhận ủy quyền chuyển nhượng lại cho người khác: bên nhận ủy quyền chịu thuế TNCN | |
Tư vấn thuế Sài Nam
Qua bài chia sẻ bên trên, các bạn đã nắm những thông tin cần thiết về thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản chưa, nếu còn thắc mắc đừng ngần ngại liên hệ cho Sài Nam để được giải đáp.
Với kinh nghiệm 10 năm cung cấp dịch vụ pháp lý doanh nghiệp, Kế toán - Thuế Sài Nam cam đoan sẽ mang đến cho quý khách hàng trải nghiệm tốt nhất khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi.
